Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’inscrit comme une solution d’investissement immobilier particulièrement adaptée au contexte actuel du marché. Ce dispositif, initialement créé en 2014, a connu une évolution majeure en devenant accessible aux particuliers depuis 2025, offrant ainsi de nouvelles perspectives pour les investisseurs en quête d’opportunités de diversification patrimoniale.
Les avantages fiscaux du dispositif LLI pour les investisseurs
Le dispositif LLI représente une alternative séduisante pour les investisseurs immobiliers suite à la disparition progressive du dispositif Pinel. Pour investir dans le dispositif lli, il est nécessaire de passer par une structure juridique adaptée, généralement une Société Civile Immobilière (SCI) comprenant au minimum deux associés. Cette configuration permet de bénéficier pleinement des avantages fiscaux tout en constituant un patrimoine immobilier de qualité.
Les réductions d’impôts et abattements proposés
L’un des atouts majeurs du LLI réside dans sa fiscalité avantageuse qui se manifeste principalement à travers deux mécanismes. D’abord, l’acquisition d’un bien immobilier en LLI bénéficie d’une TVA réduite à 10% au lieu des 20% habituellement appliqués. Cette réduction représente une économie substantielle dès l’achat du bien. Pour illustrer ce point, un appartement T2 au Plessis Robinson proposé à 318 000€ avec TVA standard reviendrait à 291 000€ avec la TVA réduite à 10%, générant ainsi une économie immédiate de 26 500€.
Le second avantage fiscal majeur concerne la taxe foncière. Les investisseurs en LLI bénéficient d’un crédit d’impôt équivalent au montant de cette taxe pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Cet allègement fiscal significatif améliore considérablement la rentabilité globale de l’investissement sur le long terme. En contrepartie de ces avantages, l’investisseur s’engage à respecter certaines conditions, notamment des plafonds de loyers inférieurs de 10 à 15% aux prix du marché et des critères d’éligibilité pour les locataires.
La comparaison avec d’autres dispositifs d’investissement immobilier
Face aux autres dispositifs d’investissement immobilier, le LLI présente des caractéristiques distinctives qui méritent d’être analysées. Contrairement au dispositif Pinel qui proposait une réduction d’impôt sur le revenu, le LLI offre une économie à l’achat et un crédit d’impôt sur la taxe foncière. Par rapport au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), le LLI peut être combiné avec ce régime pour maximiser les avantages fiscaux, notamment en proposant un LLI meublé qui permet de bénéficier simultanément des avantages du LLI et de l’amortissement comptable du LMNP.
Il est également intéressant de noter que le LLI se distingue du logement social par des plafonds de ressources plus élevés pour les locataires, ce qui élargit le spectre des potentiels occupants. Cette différence se traduit par des délais de mise en location généralement plus courts, puisque le LLI n’est pas soumis aux mêmes commissions d’attribution que les logements sociaux.
Comment intégrer le LLI dans votre stratégie patrimoniale
Le LLI s’inscrit parfaitement dans une stratégie de diversification patrimoniale à long terme. Il permet de constituer un capital immobilier tout en générant des revenus locatifs réguliers, le tout dans un cadre fiscal optimisé. La structure en SCI facilite également la transmission patrimoniale aux héritiers, ce qui peut s’avérer particulièrement intéressant dans une optique de planification successorale.
Les critères d’éligibilité à prendre en compte
Pour bénéficier du dispositif LLI, plusieurs conditions doivent être respectées scrupuleusement. La première concerne l’obligation d’investir via une personne morale, généralement une SCI. Cette structure doit être créée avant l’acquisition du bien immobilier et doit comprendre au minimum deux associés. La seconde condition majeure implique un engagement de location sur une longue période, généralement entre 15 et 20 ans, durant laquelle le bien doit être loué à des locataires respectant certains plafonds de ressources.
Ces plafonds de ressources varient selon la zone géographique et la composition du foyer du locataire. À titre d’exemple, pour une personne seule en 2025, le plafond s’élève à 43 953€ de revenu fiscal de référence en zone A bis/A, à 35 825€ en zone B1, et à 32 243€ en zones B2 et C. Pour un couple, ces montants passent respectivement à 65 691€, 47 842€ et 43 056€. Le non-respect de ces critères d’éligibilité peut entraîner la perte des avantages fiscaux, d’où l’importance d’une gestion locative rigoureuse et d’un suivi administratif attentif.
Les zones géographiques les plus rentables pour le LLI
Le dispositif LLI cible principalement les zones tendues où la demande locative est forte et les prix de l’immobilier élevés. Les zones A bis, A et B1 sont particulièrement privilégiées, englobant des métropoles comme Paris et sa région, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Lille, Strasbourg, Montpellier et Rennes. Ces territoires se caractérisent par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ce qui garantit généralement un taux d’occupation élevé et une valorisation du bien sur le long terme.
Pour maximiser la rentabilité d’un investissement en LLI, il convient de sélectionner des biens dans des quartiers en développement, bien desservis par les transports en commun et offrant un cadre de vie attractif. Les communes soumises à la loi SRU, qui impose un quota de 25% de logements sociaux, constituent également des cibles privilégiées pour ce type d’investissement. La qualité du bien immobilier reste un critère essentiel : les logements LLI sont généralement neufs ou issus de rénovations importantes, respectant les dernières normes environnementales comme la RE2020, ce qui contribue à leur attractivité auprès des locataires et à leur valorisation dans le temps.
